Daň z pronájmu bytu 2026: paušál 30 %, skutečné výdaje a modelový výpočet

Příjmy z pronájmu bytu nebo domu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů: od přijatého nájemného odečtete buď paušální výdaje 30 % (nejvýše 600 000 Kč za rok), nebo skutečně vynaložené výdaje (opravy, údržba, pojištění, daň z nemovitých věcí, úroky z úvěru na pořízení pronajímaného bytu, odpisy). Rozdíl je dílčí základ daně, který se přičte ke mzdě a zdaní 15 % (nad hranicí 23 %). Pronajímatel, který je zaměstnancem a má příjmy z nájmu nad 20 000 Kč ročně, musí podat přiznání. Sociální a zdravotní pojištění se z pronájmu neplatí, pokud nejde o podnikání.

Článek patří k postupu výpočtu daně krok za krokem. Celkovou daň spočítáte v kalkulačce daně z příjmů 2026. Jde o obecné informace; u pronájmu více nemovitostí nebo krátkodobého ubytování doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.

Co je příjem z nájmu

Příjmem podle § 9 je nájemné z nemovitých věcí a bytů a z nájmu movitých věcí (kromě příležitostného nájmu movitých věcí, který spadá do ostatních příjmů § 10). Pokud nájemník platí zálohy na služby (energie, voda, úklid), posuzuje se, zda je pronajímatel jen přeúčtovává, nebo jsou součástí nájemného. Výklad se v praxi liší; nejbezpečnější je zahrnout přijaté zálohy do příjmů a zaplacené služby do výdajů, nebo se řídit pokynem Finanční správy pro daný rok.

Krátkodobé ubytování přes platformy se může posuzovat jako podnikání (§ 7), pokud pronajímatel poskytuje i služby (úklid, výměna prádla, snídaně). Pak se mění výdajový paušál, vzniká povinnost živnostenského oprávnění a pojistné. Tento článek se zabývá klasickým dlouhodobým nájmem.

Paušál 30 %, nebo skutečné výdaje

Úroky z hypotéky na pronajímaný byt nejsou odpočtem podle § 15 (ten je jen pro vlastní bydlení), ale výdajem u příjmů z nájmu, a to jen při skutečných výdajích.

Modelový výpočet

Ilustrativní pronajímatelka pronajímá byt za 15 000 Kč měsíčně, celý rok. Zálohy na služby přeúčtovává v přesné výši a nezahrnuje je (pro jednoduchost). Skutečné výdaje by tvořily: daň z nemovitých věcí, pojištění, oprava kuchyňské linky a odpisy.

Skutečné výdaje vyjdou výhodněji jen tehdy, když jsou vyšší než 30 % příjmů. Odpisy bytu se počítají ze vstupní ceny (u koupeného bytu bez pozemku), podle odpisové skupiny a metody; to vyžaduje evidenci majetku po celou dobu odepisování. Kdo byt zdědil nebo koupil před mnoha lety, má vstupní cenu stanovenou podle zvláštních pravidel; tady se vyplatí poradce.

Manželé a spoluvlastníci

• U nemovitosti ve společném jmění manželů zdaňuje příjmy z nájmu jen jeden z manželů (§ 9 odst. 2). Manželé si mohou vybrat, kdo to bude; obvykle ten s nižší sazbou nebo s nevyčerpanou slevou.
• U podílového spoluvlastnictví zdaňuje každý spoluvlastník svůj podíl na příjmech a výdajích.

Ilustrativně: manželé v SJM, manželka na rodičovské bez příjmů. Když nájem zdaní manželka, dílčí základ 126 000 Kč × 15 % = 18 900 Kč a sleva na poplatníka 30 840 Kč daň zcela vynuluje. Když ho zdaní manžel, zaplatí 18 900 Kč. Volba je legální, protože zákon ji výslovně umožňuje. Pozor ale na slevu na manželku: pokud v domácnosti žije dítě do 3 let a manžel by jinak slevu 24 840 Kč uplatnil, příjem z nájmu zdaněný manželkou se počítá do jejího vlastního příjmu a limit 68 000 Kč překročí. Pokud nájem zdaní manžel, do vlastního příjmu manželky se nezapočítá (§ 35bb odst. 4 písm. g). V tom případě vychází výhodněji varianta, kdy nájem daní manžel (zaplatí 18 900 Kč, ale získá slevu 24 840 Kč).

Souběh nájmu se mzdou

Příjmy z nájmu se přičítají k ostatním dílčím základům. U zaměstnance to znamená:

1. Roční zúčtování nestačí, pokud příjmy z nájmu přesáhnou 20 000 Kč. Podáváte přiznání a doplácíte daň z nájmu.
2. Zálohy na daň platí pronajímatel jen tehdy, když jeho poslední známá daňová povinnost přesáhla 30 000 Kč (§ 38a); u zaměstnance se za tu považuje daň připadající na příjmy jiné než ze závislé činnosti. Při nájmu kolem 15 000 Kč měsíčně zálohy obvykle nevzniknou.
3. Ztráta z nájmu (například v roce velké rekonstrukce při skutečných výdajích) se nesmí odečíst od mzdy, jen od jiných dílčích základů (§ 7, § 8, § 10).

Postup vyplnění přílohy č. 2 popisuje článek daňové přiznání zaměstnance online.

Na co si dát pozor

• Nájemní smlouva a evidence plateb: finanční úřad může vyžadovat doklady o přijatém nájemném; bankovní převody jsou nejlepší důkaz.
• Příjmy přijaté předem: nájem placený na rok dopředu je příjmem v roce, kdy byl přijat.
• Kauce není příjmem, dokud ji nezapočtete proti dlužnému nájemnému nebo škodě.
• Daň z nemovitých věcí je samostatná daň s vlastním přiznáním a lhůtami; u nájmu ji můžete uplatnit jako skutečný výdaj.
• DPH: nájem bytů k bydlení je od DPH zpravidla osvobozen; u komerčních prostor a při překročení obratu se situace liší.

Kdo vedle nájmu podniká nebo má DPP, najde pravidla v článku vedlejší příjmy zaměstnance; doklady k nájmu shrnuje kontrolní seznam podkladů.

Časté otázky

Musím mít živnostenský list na pronájem bytu?

Na klasický dlouhodobý nájem bez dalších služeb ne. Pokud k nájmu poskytujete služby nad rámec běžného nájmu, může jít o živnost.

Mohu si odečíst nový nábytek do pronajímaného bytu?

Při skutečných výdajích ano, drobný majetek jako výdaj, dražší majetek nad limit hmotného majetku přes odpisy. Při paušálu nic dalšího neuplatníte.

Pronajímám byt rodičům za symbolické nájemné. Daní se to?

Ano, přijaté nájemné je příjmem. U příbuzných a nízkého nájemného může správce daně posuzovat, zda nejde o bezúplatné užívání; to má vlastní daňové důsledky.

Platím z nájmu zdravotní pojištění?

Ne, příjmy z nájmu podle § 9 nejsou příjmem ze samostatné výdělečné činnosti pro účely pojistného.

Zdroje

• e-Sbírka — § 9, § 38a a § 38g zákona č. 586/1992 Sb.
• Finanční správa — příloha č. 2 přiznání, pokyny k příjmům z nájmu, daň z nemovitých věcí
• Zákony pro lidi — konsolidované znění zákona o daních z příjmů
• Ministerstvo pro místní rozvoj — informace o nájmu bytů a krátkodobém ubytování